(原标题：佳兆业举债2000亿扩张：内部卖理财融资过冬 两年转型不力93%营收依靠物业销售)
“3年登上千亿。”这是佳兆业集团控股有限公司(1638.HK，下称“佳兆业”)2017年复牌后新的发展目标。错过2015和2016年房地产行业两年的黄金时期，又要面对高企的负债和昔日的债务违约风波，佳兆业想要“涅槃重生”并非易事。
长江商报记者梳理公开数据发现，截至2018年三季度，佳兆业总负债接近2000亿，净负债率徘徊在260%左右长期居高不下。其上半年总借款约为1096亿，其中183亿为1年内需偿还的短期借款，占比约17%;83%的借款需在2—5年内偿还。报告显示，佳兆业目前现金及银行存款为263亿，仅够偿还1年内到期的借款，剩余的借款还需要持续的销售回款和再融资，也就是说目前资金缺口超过800亿。值得注意的是，近日，佳兆业被曝向员工销售高息理财产品解资金之渴。
同时，作为曾经的房企前20强，佳兆业扩张野心从未停止。12月6日，佳兆业旗下物业公司佳兆业物业登陆港交所，对于上市后募集到的资金用途，佳兆业物业明确，七成募资用于扩张。与此同时，佳兆业于2017年大力转型多元化领域，涉足细分领域达20多个。但公司上半年营收中93%来自物业销售，过多的业务模块并没有在营收方面作出贡献。
昔日的行业巨头能否重现往日的辉煌?同策研究院张宏伟对长江商报记者表示，佳兆业过去的发展速度是比较激进的，未来要根据市场环境做好城市布局，解决资金需求问题才能稳健发展。
被指以高收益率向员工强卖理财
近日，佳兆业被曝内部出现了半强制员工购买理财产品用于公司融资的情况。据了解，佳兆业向员工推广的6款理财产品，均用于佳兆业投资的各个项目，包括地产、新业态拓展、高新科技等多个领域。该理财产品预期收益率在9.0%—9.8%，起投金额最低20万元，最高达到100万元。远远高出普通理财产品收益率。
对此，佳兆业曾公开回应称，并不存在让员工担负营销指标、强制内部员工认购的情况，更不存在让员工贷款购买理财产品的情况。但有媒体称其联系多位佳兆业内部人士核实发现，佳兆业向员工宣传公司理财产品的情况确有发生。
张宏伟对长江商报记者表示，“企业内部向员工售卖股票，理财，金融产品其实很普遍，由企业背书一般不会出现大问题，但10%的收益高收益也说明企业急于销售此类产品，希望通过内部渠道获得一部分资金。”
值得注意的是，素有“旧改之王”的佳兆业要求员工购买的理财产品的底层资产大多是旧改类项目。众所周知，旧改最大弊端就是开发周期长，以平均开发周期5年来计，5年内要承受较大资金压力。那么，旧改类项目的理财产品收益率能否真正实现?
“对于佳兆业来说，类似理财产品其实也说明资金方面是有一定的压力的。通过此类半强制的做法，相对来说风险不高，但可能员工会有怨言，这也从侧面说明融资方面的压力。旧改项目实际上也是风险很高，不过近期华南市场的旧改力度继续加大，某种程度上还是有很多新的机会的。大体上说此类旧改要防范周期太长等风险，这会影响相关理财产品的收益。”易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，大体上说，此类理财产品的收益若没有太多问题，其实是可以兑付的。但因为认购方是员工，所以会更加复杂。
银保监会主席郭树清曾表示，“高收益意味着高风险，收益率超过6%的理财产品就要打问号，超过8%的收益率就意味着危险，投资10%以上的理财产品需要做好损失全部本金的准备。”
融资成本净额增加至6.24亿
佳兆业被曝向员工售卖理财产品“补血” 反映了其融资的迫切需求。公开数据显示，2014年之前，其资产负债率仅为75%，但自2014年之后，佳兆业突然开启加速模式，半年内购入16块土地，购地金额为90.11亿元，这一激进举动使得企业现金流骤然趋紧，资产负债率飙升至88%。
据其2018年半年报数据显示，截止到2018年6月末，佳兆业总负债为1823亿元，净负债率为258%，虽然较2017年底300%的净负债率有所降低，但仍处于高位。
佳兆业行政总裁麦帆曾公开介绍，截至2018年6月底，佳兆业的总借款约为1096亿元。其中183亿元为一年内需偿还的短期借款，占比约17%;83%的借款需在2—5年内偿还。报告显示，佳兆业目前现金及银行存款为263亿元，仅够偿还1年内到期的借款，剩余的借款还需要持续的销售回款和再融资。截至三季度，佳兆业总负债接近2000亿，净负债率徘徊在260%左右长期居高不下。
此外，佳兆业的融资成本居高不下。2017年上半年，佳兆业融资成本基本保持在8%以上。公告显示，2018年上半年，佳兆业的融资成本净额由去年同期约0.13亿元增加至6.24亿元，增幅约6.11亿元，同比上升4716.0%。对于升幅如此巨大的原因，佳兆业公告表示，主要由于汇兑亏损额为人民币4.192亿元，而2017年同期则录得汇兑收益净额人民币4.323亿元。
债台高筑下，佳兆业首席财务官刘富强曾公开宣布，佳兆业的目标是将净负债率降至200%以下，而具体完成时间及完成计划并没有明确披露。
严跃进认为，类似负债数据也和其业务结构有关，后续还是要强调住宅产业开发等模式，否则压力确实是会比较大的。
转型多元化涉足20多个细分领域
为解资金之渴，佳兆业将旗下收益最高的物业板块分拆上市。
12月6日，佳兆业旗下物业公司佳兆业物业登陆港交所，开盘价9.38港元/股，但受到港股大盘的影响，开盘下跌2.99%，最终收跌1.49%，市值为12.9亿港元。
公告显示，佳兆业1999年起开始提供物业管理服务，至2018年6月30日，在管建筑面积0.254亿平方米，管理124个物业，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，为约16万个物业单位提供物业管理服务。
因此，对于上市后募集到的资金用途，佳兆业物业明确，约50%用于收购或投资其他在市场地位上与其相若的物业管理公司;约20%用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司及提供与其互辅的社区增值产品及服务的公司。
近些年，佳兆业物业的扩张速度并不快，2015—2017年的在管建筑面积分别约为0.183亿平方米、0.24亿平方米、0.254亿平方米，2016年的在管建筑面积增加了500多万平方米，2017年仅增加140万平方米。
反映在营收上，佳兆业物业2015—2017年实现营业收入分别约为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元，以此计算，2016年、2017年其营收年增长率约为12.76%、24.12%。对比其他房企物业普遍30%—40%的增长率并不高。
值得注意的是，从营收构成来看，佳兆业虽然有多元化的业务形态，不过其主要收入来源仍然还是房地产开发及销售，公司上半年营收中93%来自物业销售。佳兆业于2017年大力转型多元化领域，涉足细分领域达20多个，但过多的业务模块并没有在营收方面做出贡献。
严跃进认为，类似扩张的态势，在很大程度上说明了一点，企业还是希望做大规模的，物业板块也上市，这也说明此类企业的经营更加趋于完善和稳定，未来需要在资金方面做好把控。
千亿旧改集中供货供地期来临
在2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业，经历了长达两年的停牌期后，于2017年得以正式复牌，业绩稳步回升。
财报显示，佳兆业净利润由2016年的亏损3.5亿提升至2017年的盈利30.4亿元;总收益327.8亿元，同比增长84.4%;毛利89.3亿元，同比大幅增长286.4%;毛利率约27%。
今年前6个月，佳兆业实现总营收150亿元，同比大增75%，实现毛利47亿元，同比增长66%;公司净利润为22亿元，同比增长24%;公司核心净利润较去年同期增长66%至19亿元，毛利率保持在32%的行业领先水平。
最新公告显示，截止到2018年11月30日的11个月，佳兆业实现总合约销售为人民币596.62亿元，总合约建筑面积为335.93万平方米，分别较2017年同期增加约50.5%及30.3%。
素有“旧改之王”之称的佳兆业也将迎来收获期，千亿旧改集中供货供地期已经来临。
实际上公司近年来在深圳有多个旧改项目也已经陆续进入收获期，据半年报数据，深圳2018年上半年已供地项目货值达19亿元，公司旧改下半年预计供地货值394亿，其中这里面深圳亦占有70亿货值。另外，公司2018年全年预计旧改项目可供地近90万平米，带来货值贡献近430亿元。2019年预计供地货值近420亿元。
此外，根据深圳中原研究中心数据显示，旧改项目深圳佳兆业未来城以650套成交量，名列深圳市2018年上半年新房成交套数第二名。未来随着这些项目的持续推出，相信对增厚佳兆业的业绩，提升公司毛利率都将会起到十分明显的作用。
张宏伟对长江商报记者表示，佳兆业过去的发展速度是比较激进的，未来要根据市场环境做好合理城市布局，解决资金需求问题，要稳健发展。企业停牌期间，其实就是一个债务重组的过程，这个过程本身对于经营应该说有影响，尤其是会对其业务转型形成影响。目前扩张的态势，说明企业还是希望做大规模的，尤其是旧改方面的资源还是比较多的，值得积极开拓。
