昔日以“野生”营销著称的石榴置业，搭上母公司IPO的大船。据港交所5月31日深夜披露信息，石榴投资集团有限公司(以下简称“石榴投资”， 石榴置业为石榴投资间接全资附属公司)在港交所提交招股书。公开披露的企业财报之下，石榴投资2020年物业销售成本激增、融资成本最高达11.5%等经营及财务情况，也被外界所关注。
去年物业销售成本激增
据招股书，石榴投资总部位于北京，拥有逾12年住宅物业开发经验，目前布局范围包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。
招股书还显示，石榴投资的收益主要来自于物业开发及销售，2018年、2019年及2020年，该公司收入分别为99.37亿元、80.31亿元及122.65亿元。
从收入构成来看，石榴投资和大部分房企类似，物业销售收益仍是该公司整体收入的主要贡献来源，过往三年占比均超过九成。
在利润相关指标方面，2018年、2019年及2020年，石榴投资分别取得毛利33.19亿元、26.88亿元及28.1亿元，整体毛利率分别为34.1%、34.1%及22.9%;同期，归属股东净利润15.88亿元、6.96亿元及11.31亿元，对应净利润率分别为15.98%、8.66%及9.26%。
近年来，土地收购成本走高、物业销售整体成本上涨，成为房地产行业的共识。在业内观点看来，石榴投资毛利率及净利率的下滑，也很大程度上于此相关。据招股书，2020年石榴投资的物业销售成本同比接近翻倍，其中建筑成本占比42.7%，土地收购成本占比47.1%。
融资成本最高达11.5%
据克而瑞发布的《2020年中国房地产企业销售TOP 200排行榜》，石榴置业以450.3亿元的操盘金额，位列行业第69位;2020年，石榴置业的操盘面积为272.2万平方米，排名行业第67位。
“近年来，石榴投资销售规模保持着快速发展的趋势，其销售规模增长速度超过了部分房企。” 但同策研究院资深分析师肖云祥也指出，对于石榴投资这样规模量级的房企而言，高增长往往伴随着较高的资产负债率，特别是在当前行业“去杠杆”的调控背景下，“三道红线”“土拍两集中”等政策或将对公司规模增长速度形成抑制。
在调控趋严、行业集中度提升的复杂形势下，近年来，中小房企的生存及发展空间被不断压缩。迈出上市第一步的石榴投资，自身的负债及及现金流情况也随之被外界聚焦。
从负债角度来看，2018-2020年及2021年一季度，石榴投资的总借款分别为294.56亿元、272.7亿元、248.32亿元及229.41亿元。现金流方面，截至2020年底，石榴投资的现金及现金等价物为49.86亿元，经营活动所产生的现金流净额约为20.7亿元。
在房企“融资难”背景下，信托融资是石榴投资在常规银行借款及公司债券融资外，助力企业规模扩张的一大重要融资手段。招股书显示，截至3月底，石榴投资未偿还信托融资总额为人民币91.96亿元。
不过从企业最新披露信息来看，石榴投资的融资成本在业内处于较高水平，最高达11.5%。招股书显示，石榴投资在2021年3月31日后签订了一份总金额为8000万元及利率为9%的银行贷款作为借款，同时也签订了3份13.3亿元的融资协议，年利率在7.1%-11.5%之间。
IPO前夜：更名及系列资本腾挪
石榴置业谋求上市的动作最早可以追溯到2016年，彼时其完成了股份制改造的工商变更登记手续。不过近年来，坊间一度流传着石榴置业“不上市”的传闻。
但实际上，进入2021年，石榴置业谋求上市的动作已经开始显露征兆。
一方面，石榴置业在今年2月对公司名称进行变更，将原“石榴置业集团股份有限公司”公司名称变更为“石榴置业集团有限公司”;公司类型也由“其他股份有限公司(非上市)”变更为“有限责任公司(法人独资)”。
另一方面，2021年上半年频繁的资本腾挪，似乎也暗示了石榴置业意欲赴港上市。
知情人士也透露，自去年起，石榴方面大举挖角营销、土拓等团队，猎头挖角的理由都是“要上市”。
就现阶段上市准备及投资者关心的融资成本等问题，石榴置业方面回应北京商报记者称，“谢谢关注，一切以港交所披露信息为准”。
对于石榴投资的赴港IPO动作，知名地产分析师严跃进直言，对于这类中小房企而言，赴港IPO只是上市的第一步，后续能否被资本市场接受和青睐，还有待时间去验证。
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