编者按
今年以来，楼市调控频传大消息，因此，房企“期中考”成绩就格外引人关注。通过房企上半年财报可以发现，市场正迎来薄利时代，而不少房企采取多元化经营模式，布局物业、新基建、新零售等新业务，从量向质发展，以谋求新的业绩增长点。
在一系列密集、精准的政策调控之下，今年上半年多数房企仍交出了较为稳健的成绩单。根据Wind行业数据统计，上半年A+H股上市房企的营业收入总额约为34498亿元，净利润总额约为3255亿元。具体来看，A股上市房企的营业收入为12614亿元，净利润为910亿元;H股上市房企的营业收入为21834亿元，净利润为2345亿元。
整体来看，房地产市场开始回归经营的本质，多数房企在严控规模、持续降负债上下功夫，并试图通过多元化经营模式寻求业绩上的新突破。
整体业绩稳健
根据房企半年报，龙头房企业绩增长强劲，不过行业净利润有所下滑。
具体来看，在营业收入排名方面，A+H股TOP10上市房企的营业收入总额约为1.43亿元，占整个A+H股上市房企营业收入的比例为42%。其中，绿地控股上半年的营业收入为2827亿元，位居首位;碧桂园以2349亿元的营业收入位居第二;中国恒大以2241亿元排第三。在净利润方面，TOP10上市房企的净利润为1320亿元，占整个A+H股上市房企净利润的比例为41%。
虽然整体业绩稳健，但房企毛利率下降亦是市场关键词。据中信建投证券统计，今年上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑：A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点;归母净利率为5.9%，较2020年同期下降3.6个百分点。港股上市的内地房企毛利率和归母净利率也均较去年同期有所下降。如，中国恒大上半年毛利率下降12.06个百分点，万科毛利率降幅也达8.87个百分点。
也有房企由盈转亏。如美好置业半年报显示，公司上半年营业收入、净利润分别为7.45亿元、-3.11亿元，分别较去年同期减少61.48%、998.78%，扣非净利润这一指标上更是同比减少1515.77%，由盈转亏。
对此，万科总裁祝九胜表示，“增速较低、开发业务利润率下降、转型业务效果尚未体现，是导致净利润严重下滑的三大主要原因”;龙湖集团首席财务官赵轶则预计，“行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来将保持20%-25%的毛利率”。
中指研究院分析称，受地价成本高企等影响，房企毛利改善空间有限。长期来看，行业进入成熟期后，尤其是在房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低水平。
企业聚焦降负债
今年同样是房企集中偿债压力较大的一年。有关机构统计数据显示，今年房企到期债务规模达到1.2万亿元，月均超过1000亿元。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出“三道红线”的2020年下降了1.23个百分点。
融创中国董事会主席孙宏斌表示，要用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级，“这个目标我们是坚定不移的，在这个目标下我们必须降负债率，降负债规模，降拿地的规模，甚至降低我们整体的规模。”
“这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债、优化‘三道红线’当作首要战略。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，7月以来，行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显。不少房企在重重压力下，开始以价换量断臂求生，加快回笼资金。
与此同时，房企债券融资金额不断上升。根据同策研究院监测数据显示，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1082.24亿元，环比上升45.53%。其中，债券融资金额占比上升1.6%。对此，宋红卫分析，“市场融资环境整体延续强监管的态势，部分房企现金流依然承压，而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。目前多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升，因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求，未来拥有稳健的财务表现及未踩‘三道红线’的房企，无论是在融资渠道还是在融资成本上都将具备一定优势。”
主管部门也积极指导房企化解债务风险、助力稳市场。8月19日，央行、银保监会相关部门负责人约谈恒大集团高管时指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，实际上，不仅仅是恒大，近两年来接连有房企爆发财务危机，范围已不再局限于中小房企。恒大作为行业龙头企业，一定程度上代表着多数房企的现状，因此约谈在推进恒大化解债务危机的同时，也能对其他房企起到一定警示指导作用。“‘房住不炒’仍是主基调，行业稳定发展是基本前提。”陈霄说。
“银保监会始终坚持‘房住不炒’定位，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。”中国银保监会相关负责人说。
多元化布局显成效
在坚定“房住不炒”的政策主基调以及房地产长效机制逐步落实的背景下，房地产市场更趋理性，房企对行业未来预判多持保守态度，更加注重多元化业务布局，以追求稳健增长。
上半年，绿地控股在“降负债、稳发展、促转型、强管理”主线下，通过积极转变发展方式，使其各大业务均实现全方位提升。在基建产业方面，通过产业能级与核心竞争力进一步提升,基建的业绩也保持了快速增长，成为集团业绩重要增长极——其中报显示，上半年，绿地控股基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%。同时，绿地控股还新签合同金额3837亿元，同比增长44%。其中，中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个，在基建方面持续获得突破。
万科则以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，近年来长租公寓、万物云业务表现亮眼。其中，租赁住宅业务上半年营收13.19亿元，同比增长25.6%。万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。
碧桂园在财报中着重提及对机器人产业的投入，以及对智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。财报称，这些“其他分部”的总对外收入由2020年上半年的约17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约29.01亿元。
有房企表示，房企经营模式要进行改革，未来房企规模要与经营能力互相匹配，要与行业、基本政策面匹配，适时动态调整，以实现稳健增长。
对于接下来的市场预判，克而瑞地产研究分析，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，房企将加大供货力度，供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。相对而言，更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。
宋红卫认为，总体来看，政策坚持“房住不炒”主基调，以房地产金融为抓手，未来房企发展将以“稳”为胜，一方面企业要注重自身运营情况，增强自身“造血能力”;另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，从而形成市场的良性循环。
(记者 彭婷婷)
